Il est difficile de battre une FPI de tour cellulaire

BackyardProduction

Je n'oublierai jamais mon premier téléphone portable - un téléphone de sac maladroit que j'ai utilisé sur divers chantiers en tant que promoteur immobilier. C'était un tout nouveau jouet brillant pour moi, et parce que j'étais l'un des premiers à en posséder un dans ma ville, cela m'a donné un avantage concurrentiel, pendant un certain temps.

Il y a quelques jours, je suis tombé sur un article sur un homme du nom de Martin Cooper, à qui l'on attribue l'invention du téléphone portable il y a plus de 50 ans.

"Lorsqu'il a passé le premier appel dans une rue de New York à partir d'un prototype de téléphone gris épais, il ne savait pas que notre monde - et nos informations - seraient encapsulés dans une gaine de verre élégante où nous cherchons, nous connectons, aimons et acheter."

L'inventeur de 94 ans a déclaré à l'Associated Press,

"Mon opinion la plus négative est que nous n'avons plus de vie privée parce que tout ce qui nous concerne est maintenant enregistré quelque part et accessible à quelqu'un qui a un désir assez intense pour l'obtenir."

Ce premier téléphone, développé par Cooper, pesait 2,5 livres et mesurait 11 pouces. L'inspiration pour son idée de téléphone portable n'était pas les communicateurs personnels de "Star Trek", mais la montre-bracelet radio du détective de bande dessinée Dick Tracy.

Bien sûr, Cooper ne savait pas qu'il serait également responsable de la création de la plus grande fiducie de placement immobilier, ou FPI, du secteur immobilier - les FPI de tours cellulaires - avec une capitalisation boursière combinée de plus de 180 milliards de dollars.

iREIT sur Alpha

Une tour cellulaire est une structure verticale construite sur une parcelle de terrain, conçue pour accueillir plusieurs locataires qui utilisent de nombreuses technologies différentes, notamment la téléphonie, les données mobiles, la télévision diffusée, la machine à machine et la radio.

Les locataires de la tour cellulaire louent un espace vertical sur la tour et des parties du terrain en dessous pour leur équipement. Le FPI de la tour cellulaire possède ou loue généralement en vertu d'un contrat à long terme. Le locataire possède et exploite généralement l'équipement, y compris les réseaux d'antennes, les antennes, les câbles coaxiaux et les stations de base. Comme illustré ci-dessous, il existe quatre types de tours :

Présentation investisseurs AMT

Les structures de la tour appartiennent généralement au FPI et sont construites avec la capacité de supporter 4 à 5 locataires. La parcelle de terrain est détenue ou exploitée en vertu d'un bail à long terme par le FPI et souvent le FPI est également propriétaire des génératrices pour faciliter l'alimentation de secours des locataires du site.

L'un des principaux avantages de posséder des FPI de tours cellulaires est que les tours génèrent plusieurs flux de revenus en raison de plusieurs locataires. Les frais de location sont généralement basés sur l'emplacement de la propriété, la superficie louée et le poids placé sur la tour par l'équipement de transmission.

Présentation investisseurs AMT

Les baux sont des contrats à long terme qui sont généralement non résiliables et comprennent généralement une durée initiale de 5 à 10 ans avec plusieurs durées de renouvellement au gré du locataire. Les baux ont des indexations annuelles (aux États-Unis) qui sont généralement fixées à une moyenne d'environ 3 %. Les augmentations de loyer sur les marchés internationaux sont généralement basées sur les taux d'inflation locaux.

Un autre avantage de posséder des FPI de tours de téléphonie cellulaire est qu'elles nécessitent de faibles exigences de plafond continu. Des exemples d'améliorations de plafond incluent les dépenses pour les systèmes d'éclairage, les réparations de clôtures, l'entretien du sol, etc. Les dépenses de plafond par tour sont d'environ 500 $ à 800 $ par an sur les marchés internationaux et d'environ 1 200 $ à 1 700 $ aux États-Unis.

Les FPI de tours cellulaires ont également des revenus générés par le cap ex qui comprennent le réaménagement (dépenses pour augmenter la capacité des tours), les achats de baux fonciers (pour acheter des terrains sous les sites) et les projets d'immobilisations discrétionnaires (principalement pour la construction de nouveaux sites de communication).

iREIT sur Alpha

Crown Castle est une fiducie de placement immobilier qui possède, exploite et loue des infrastructures de communication, notamment des tours cellulaires, des toits, des petites cellules et des câbles à fibres optiques. Ils sont bien répartis aux États-Unis et comptent plus de 40 000 tours cellulaires, environ 120 000 petites cellules et environ 85 000 milles de fibre.

La majeure partie de leur infrastructure de communication est partagée et peut prendre en charge plusieurs locataires. L'activité principale de CCI consiste à fournir un accès à son infrastructure de communication partagée par des contrats à long terme, y compris des contrats de location, de sous-location, de licence et de service.

Parce que leurs actifs d'infrastructure de communication peuvent être partagés, CCI vise à augmenter les revenus de location en ajoutant plus de locataires sur leur infrastructure partagée.

CCI - Présentation Investisseurs

Les principaux locataires de Crown Castle sont T-Mobile, AT&T et Verizon, qui représentent ensemble environ 75 % des revenus de location du site de CCI. Les revenus de location de sites constituent la majorité des revenus totaux de CCI à 90 % au 31 décembre 2022.

La plupart des revenus des sites de CCI sont générés par leur segment de tours, 69 % provenant de ce segment, et 31 % de leurs revenus de location de sites proviennent de leur segment de fibre. À la fin de 2022, les contrats des locataires de CCI avaient une durée de vie restante moyenne pondérée d'environ six ans, ce qui représente environ 40 milliards de dollars de flux de trésorerie futurs attendus.

CCI - Supplémentaire

CCI a publié ses résultats du quatrième trimestre et de l'année 2022 le 25 janvier 2023. Les revenus de location du site pour l'année complète se sont élevés à 6,3 milliards de dollars, soit une augmentation de 10 % par rapport à 2021.

Le revenu des activités poursuivies par action était de 3,86 $, ce qui représente une augmentation de 45 % par rapport à l'année précédente. L'EBITDA ajusté a été déclaré à 4,3 milliards de dollars, soit une augmentation de 14 % par rapport à 2021, et l'AFFO par action s'est établi à 7,38 $, soit une augmentation de 6 % d'une année sur l'autre.

Leurs prévisions pour 2023 prévoient un point médian de 6,5 milliards de dollars de revenus de location de sites, un point médian d'EBITDA ajusté de 4,4 milliards de dollars et un AFFO médian par action de 7,63 $ pour une augmentation de 4 %, 3 % et 4 % respectivement. En 2022, CCI a versé environ 2,6 milliards de dollars en dividendes, soit 5,98 dollars par action, soit une augmentation de plus de 9 % par rapport à 2021.

CCI - Supplémentaire

CCI a de bons paramètres d'endettement avec une dette nette par rapport à l'EBITDA LQA de 4,9x, un ratio de couverture des intérêts de 5,5x et un ratio de couverture des charges fixes de 4,9x. Ils ont une dette à long terme sur le capital de 75,66% et au 31 décembre 2022, CCI disposait de 327,0 millions de dollars en espèces ou équivalents de trésorerie et de 6,6 milliards de dollars en disponibilité de revolvers. Leur taux d'intérêt moyen pondéré est de 3,6 %, leur échéance moyenne pondérée est de 8,2 ans et 87 % de leur dette est à taux fixe.

CCI - Présentation Investisseurs

FPI/BASE

Depuis 2016, Crown Castle a enregistré une croissance régulière de ses fonds provenant des opérations ("FFO") avec un taux de croissance moyen de 5,89 % par an. Ils ont augmenté le FFO chaque année de 2016 à 2022 et devraient connaître une croissance de 4 % du FFO en 2023. Les analystes s'attendent à ce que la croissance ralentisse en 2024 et 2025 avec des taux de croissance du FFO de 1 % et -1 % respectivement.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

Actuellement, CCI verse un rendement en dividendes de 4,76 % qui est couvert par un ratio de distribution AFFO 2022 de 80,96 %. Ils ont enregistré une forte croissance de leurs versements de dividendes avec un taux de croissance moyen des dividendes de 8,64 % depuis 2016. Les analystes prévoient que le dividende de 2023 sera de 6,30 $, ce qui représenterait une augmentation de 5,35 % d'une année sur l'autre.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

Crown Castle se négocie à un multiple P/FFO de 17,71x, ce qui est bien en deçà de son multiple P/FFO normal de 21,61x. Ils sont de qualité supérieure avec une cote de crédit de BBB et ont de bons indicateurs d'endettement.

CCI a un rendement supérieur à la moyenne qui est couvert par AFFO et a constamment généré une croissance des FFO et des dividendes. De plus, ils sont dans une industrie avec une longue piste de croissance future.Chez iREIT, nous évaluons Crown Castle comme Spec BUY.

Graphiques RAPIDES

SBA Communications est une fiducie de placement immobilier qui possède et exploite une infrastructure de communications sans fil qui comprend des tours de téléphonie cellulaire, des toits, des systèmes d'antennes distribuées (« DAS ») et de petites cellules.

Ils se réfèrent à leurs moyens de communication en tant que « sites » ou « tours ». SBAC opère à travers deux principaux segments d'activité, les services de location de sites et de développement de sites. L'objectif principal de SBAC est de louer de l'espace d'antenne sur ses sites de communication à des fournisseurs de services sans fil dans le cadre de baux à long terme.

À la fin de l'année 2022, SBAC possédait 39 311 tours, dont la majorité est en mesure de louer de l'espace à plusieurs fournisseurs de services sans fil. Leurs principales opérations se situent aux États-Unis, mais ils ont également des sites en Amérique du Sud, en Amérique centrale, au Canada, en Afrique du Sud, aux Philippines et en Tanzanie.

Leur segment principal est leur activité de location de sites. Pour la fin de l'année 2022, SBAC a généré 96,2 % de son bénéfice d'exploitation et 88,73 % de son chiffre d'affaires grâce à son activité de location de sites. Le deuxième segment d'activité de SBAC, le développement de sites, constitue la minorité de son chiffre d'affaires, ne représentant que 11,3 % de son chiffre d'affaires. Par le biais de leur ligne d'activité Développement de sites, ils aident les fournisseurs de services sans fil à maintenir et à développer leurs réseaux sans fil.

SBAC - Formulaire 10-K

SBA Communications a été fondée en 1989 et a commencé par construire des tours pour les opérateurs de télécommunications avant de passer du côté de la propriété en 1997. La société s'est convertie en FPI en 2016, mais n'a commencé à verser un dividende qu'en 2019 en raison des pertes d'exploitation nettes passées. pouvoir reporter pour compenser les bénéfices, ce qui leur a essentiellement permis de conserver leur statut de FPI sans verser de dividendes pendant plusieurs années.

Nareit

SBAC a une forte concentration de locataires parmi les plus grands opérateurs de téléphonie mobile. En 2022, T-Mobile représentait 36,4 % de leurs revenus, AT&T représentait près de 20,0 % et Verizon représentait 14,5 % de leurs revenus.

En plus des principaux opérateurs, SBAC loue de l'espace à de plus petites entreprises, notamment Liberty Technologies, Telefonica, US Cellular et Vodacom.

SBAC - Formulaire 10-K

Les mesures de crédit de SBA Communications pourraient être meilleures. Ils ne sont pas notés investment grade, avec une note de crédit de BB+ par S&P Global. Ils ont une dette nette totalisant 12,8 milliards de dollars avec des capitaux propres négatifs / déficit total des actionnaires de 5,3 milliards de dollars.

Leur dette à long terme sur le capital est de 150,43 % et ils ont une dette nette sur l'EBITDA ajusté annualisé de 6,9x. Sur une note positive, ils ont une large couverture des intérêts avec un ratio net de couverture des intérêts en espèces de 4,7x.

SBAC - Présentation aux investisseurs

Bien que leurs mesures de crédit pourraient être meilleures, la croissance de leurs fonds d'exploitation ne pose aucun problème. Depuis sa conversion en FPI en 2016, SBAC a enregistré une croissance moyenne des FFO de 9,55 % par an, les analystes s'attendant à une croissance des FFO de 4 % en 2023 et de 8 % en 2024.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

Il en va de même pour leur dividende. Depuis le lancement du dividende en 2019, SBAC a un taux de croissance composé de 56,57 %. Une grande partie de cette croissance provient de l'augmentation de 0,74 $ en 2019 à 1,86 $ en 2020 (augmentation de 151,35 %), mais au cours des deux dernières années, ils ont augmenté le dividende d'un montant moyen de 23,57 %. Ils versent un rendement en dividendes de 1,31 % qui est extrêmement bien couvert avec un ratio de distribution AFFO de seulement 23,18 % en 2022.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

SBAC se négocie actuellement à un P/FFO de 21,12x, ce qui est inférieur à son multiple P/FFO normal de 24,07x. Leur rendement en dividendes n'est pas le plus élevé, mais leur taux de croissance des dividendes est excellent et leur couverture AFFO est l'une des meilleures que j'ai vues, et laisse beaucoup de place à la croissance future des dividendes.

De même, la croissance de leur FFO a été excellente et ne devrait pas avoir de mal à soutenir le dividende. Ma plus grande préoccupation est leur dette en pourcentage de leur capital total et leur dette par rapport aux bénéfices (ratio de levier de 6,9x).Chez iREIT, nous évaluons SBAC comme un achat spécifique.

Graphiques RAPIDES

American Tower est la plus grande FPI Cell Tower avec une capitalisation boursière totale de 92,53 milliards de dollars. Ils se spécialisent dans l'immobilier de communication multilocataire qui comprend des tours cellulaires et des réseaux de systèmes d'antennes distribuées ("DAS").

Ils détiennent également d'autres infrastructures de télécommunications, de la fibre et des intérêts immobiliers qui sont loués à des opérateurs tiers. Au total, ils disposent d'un portefeuille mondial de près de 225 000 sites de communication dans 26 pays.

AMT - Mise à jour opérationnelle du 4T22

De plus, depuis son acquisition de CoreSite Realty, American Tower possède un portefeuille de centres de données interconnectés qui sont principalement loués à des entreprises, des opérateurs de réseau et des fournisseurs de cloud.

L'activité principale d'AMT, appelée opérations immobilières, consiste à louer de l'espace sur ses sites de communication à des fournisseurs de services sans fil, à des sociétés de diffusion, à des agences gouvernementales et à plusieurs locataires d'autres secteurs.

Les opérations immobilières représentaient 98% des revenus totaux d'AMT au 31 décembre 2022. En plus de leurs opérations immobilières, ils ont des opérations de services qui offrent des services liés aux tours, notamment le zonage et les permis, l'application du site et la gestion de la construction.

AMT - Mise à jour opérationnelle du 4T22

AMT a apporté d'importantes améliorations à son bilan au cours de la dernière année. Ils ont réduit leur levier net de 6,8x en 2021 à 5,4x en 2022. Leur liquidité a augmenté d'un milliard de dollars, passant de 6,1 milliards de dollars en 2021 à 7,1 milliards de dollars en 2022.

De plus, ils ont amélioré leur dette à taux fixe en pourcentage de la dette totale, la portant à 78 % contre 69 % l'année précédente. Ils sont de qualité supérieure avec une cote de crédit de BBB- par S&P Global et ont un ratio d'endettement à long terme sur capital de 79,32 %.

AMT - Mise à jour opérationnelle du 4T22

Au cours de la dernière décennie, AMT a généré une croissance des revenus du segment immobilier, de l'EBITDA ajusté et des fonds provenant de l'exploitation. Les revenus du secteur immobilier d'AMT ont enregistré un taux de croissance annuel composé de 14,1 % et leur BAIIA ajusté a enregistré un taux de croissance annuel composé de 13,4 % depuis 2012.

AMT - Mise à jour opérationnelle du 4T22

American Tower a un taux de croissance moyen du FFO de 11,85 % depuis 2012. Au cours de cette période, AMT a augmenté le FFO par action chaque année, sauf en 2019 où il a diminué de -1 %. Les analystes s'attendent à ce que les FFO augmentent respectivement de 3 %, 10 % et 7 % au cours des années 2023, 2024 et 2025.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

La croissance du dividende d'AMT a été encore plus impressionnante. Au cours des 10 dernières années, AMT a augmenté son dividende d'un taux de croissance composé de 20,61 %. Le dividende a été augmenté de 12,48 % en 2022 et les analystes s'attendent à une augmentation du dividende de 10,75 % en 2023. Actuellement, AMT offre un rendement du dividende de 2,89 % qui est très bien couvert avec un ratio de distribution AFFO 2022 de seulement 60,04 %.

Graphiques FAST (compilés par iREIT)

Graphiques FAST (dividende AMT)

American Tower est une FPI de premier ordre à croissance rapide avec un rendement supérieur à la moyenne et très sûr. Ils se négocient à un P/FFO de 20,65x, ce qui représente une décote par rapport à leur multiple P/FFO normal de 23,10x. Ils ont de solides mesures de crédit et beaucoup de liquidités pour les investissements futurs.Chez iREIT, nous évaluons American Tower comme un ACHAT fort.

Graphiques RAPIDES

DigitalBridge Group, Inc. (DBRG) estPAS une FPI.

Anciennement appelée Colony Capital, la société est considérée comme une entreprise d'infrastructure numérique à l'échelle mondiale qui investit dans cinq secteurs verticaux clés : les centres de données, les tours cellulaires, les réseaux de fibre, les petites cellules et l'infrastructure de périphérie.

La société gère près de 65 milliards de dollars pour le compte de ses commanditaires et actionnaires et se concentre sur l'identification d'opportunités d'investissement différenciées dans les infrastructures numériques du monde entier.

DBRG n'est actuellement pas noté par les 3 grandes agences de notation de crédit et une analyse comparable du profil de crédit de DBRG le place comme un émetteur de qualité inférieure. La semaine dernièreBrightSpire(BRSP) a déclaré qu'il fixait le prix d'une offre secondaire pour décharger la participation de DBRG (dans BRSP) à 6,00 $ par action.

Nos membres ont demandé une analyse approfondie de DBRG, et nous rédigerons un rapport sous peu.

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Cet article a été rédigé par

Brad Thomas est le PDG de Wide Moat Research ("WMR"), un éditeur d'informations financières par abonnement, au service de plus de 100 000 investisseurs dans le monde. WMR dispose d'une équipe d'analystes multidisciplinaires expérimentés couvrant toutes les catégories de dividendes, y compris les FPI, les MLP, les BDC et les C-Corps traditionnels.

Les marques WMR comprennent : (1) iREIT sur Alpha (Seeking Alpha) et (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) et (3) Wide Moat Research. Il est également rédacteur en chef de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas a également été présenté dans Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax et Fox.

Il est le premier analyste contributeur sur Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 (sur la base des pages vues) et compte plus de 108 000 abonnés (sur Seeking Alpha). Thomas est également l'auteur de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) et écrit un nouveau livre, REITs For Dummies.

Déclaration de l'analyste : J'ai/nous avons une position longue avantageuse sur les actions d'AMT, CCI, soit par le biais de la propriété d'actions, d'options ou d'autres dérivés. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article. Note de l'auteur : Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu'il n'a pas toujours raison dans ses prédictions ou ses recommandations. Puisque cela s'applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : écrit et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en fournissant un forum pour la réflexion de second niveau.

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