STORE Capital Stock : Un sceau d'approbation de Berkshire Hathaway (NYSE : STOR)

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Cet article a été coproduit avec Nicholas Ward.

Pendant des années,MAGASIN Capitale(NYSE:STOR) a produit des résultats de premier ordre par rapport à ses pairs dans le domaine des REIT à bail triple net.

Cependant, au cours des 12 à 18 mois, nous avons vu les choses empirer.

Rétrospectivement, nous constatons que la performance du cours de l'action STOR sur les douze derniers mois se situe à -13,28 %.

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Cette performance intervient au cours d'une période où le S&P 500 est en hausse de 9,25 %. Le Vanguard Real Estate ETF (VNQ) a enregistré des performances encore meilleures que l'ensemble du marché au cours de la dernière année, en hausse de 11,80 %. Et, en examinant spécifiquement l'espace de location net, nous constatons que les performances de STOR sont à la traîne de tous ses pairs de premier ordre.

Par exemple, Netstreit (NTST) a augmenté de 16,75 % au cours des douze derniers mois. Les actions Realty Income (O) ont augmenté de 8,84 %. Les actions de WP Carey (WPC) sont en hausse de 5,51 %. Les actions d'Agree Realty (ADC) sont en baisse, mais de seulement 1,78 %. Et, National Retail Properties (NNN), qui est probablement la comparaison la plus proche de STOR, sur le plan opérationnel (en raison de sa concentration commune sur le marché intermédiaire), est en baisse de 7,92 %.

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Comme vous pouvez le constater, les performances de STOR sont les pires du groupe.

Une partie du sentiment baissier entourant ce titre vient du fait que STOR a connu une transition de leadership au cours de cette période, avec le PDG acclamé, Christopher Volk, retiré de la société (en tant que président) et est maintenant dirigé par le PDG actuel, Mary Fedewa. .

Souvent, lorsqu'on parle d'actions, on dit qu'un placement à long terme est un partenariat avec la direction. Ce sont les individus qui prennent les décisions et tirent les ficelles qui mènent finalement au succès ou à l'échec, en termes de croissance fondamentale. Et, bien que nous reconnaissions les talents de Fedewa en tant qu'agrégateur de portefeuille (anciennement CIO), nous avons remis en question sa capacité à diriger.

Le fait est que Fedewa n'a pas fait ses preuves et que Volk a été expulsé de l'entreprise, nous voulions des éclaircissements sur la nouvelle direction de STOR.

En regardant les résultats du quatrième trimestre de STOR, il semble que les économies G&A résultant de la transition de la direction aient contribué au récent dépassement AFFO de STOR ; Cependant, bien que nous aimions voir AFFO augmenter de quelques centimes par action en raison de la baisse des coûts, nous pensons également qu'il est difficile de mettre un prix ou une évaluation sur les connaissances et l'expérience que quelqu'un comme Volk a apportées à la table.

Seul le temps nous dira à quel point l'entreprise fonctionne sans lui.

Il faut du temps pour acquérir de l'expérience; il faut du temps pour gagner la confiance des investisseurs. Et donc, je voulais lui laisser le temps de nous montrer où elle comptait emmener cette entreprise maintenant qu'elle est aux rênes.

Cette semaine, STOR a publié ses résultats du quatrième trimestre et de l'année 2021. Ces données devraient donner un aperçu de la performance de l'entreprise, des perspectives de la direction et potentiellement même, si la faiblesse qui a tourmenté les actions STOR récemment a été ou non irrationnelle ou justifiée.

Alors, plongeons-nous dans les résultats et voyons s'il est temps ou non pour nous de sortir STOR de la surface de réparation et d'améliorer notre note de "Hold" à "Buy".

Tout d'abord, soulignons les mesures de sécurité et de croissance des dividendes de STOR, car franchement, c'est là que cette société s'est historiquement distinguée.

Présentation aux investisseurs du T4-21 de STOR

Non, STOR n'a pas la plus longue séquence d'augmentation des dividendes dans l'espace REIT. Ce n'est pas un aristocrate de dividende. La séquence d'augmentation du dividende annuel de STORE Capital n'est que de 7 ans.

Cependant, cela est dû à l'âge relativement jeune de cette entreprise.

STOR a augmenté son dividende chaque année depuis sa création et, comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessus, STOR a enregistré l'une des meilleures croissances de dividende dans l'espace de location net ces dernières années.

De plus, même après tout cela, le ratio de distribution AFFO de l'action reste parmi les plus bas de la catégorie, indiquant un degré élevé de sécurité des dividendes et des perspectives de croissance continues.

Cependant, STOR a-t-il réussi à générer la meilleure croissance des dividendes de sa catégorie tout en maintenant un taux de distribution aussi bas ?

Eh bien, la réponse est claire : des fondamentaux en hausse.

En raison de sa concentration sur le marché intermédiaire, STOR a toujours généré certains des taux de capitalisation les plus attractifs et, par conséquent, généré certains des flux de trésorerie les plus solides du secteur.

Et, en regardant le graphique ci-dessous du rapport Q4 de la société, vous verrez que les opérations et la construction du portefeuille de cette société restent très attrayantes.

Présentation aux investisseurs du T4-21 de STOR

Cependant, nous tenons à souligner que pour tous les avantages de cette stratégie, il existe également des inconvénients.

Alors que le marché intermédiaire et la vente au détail expérientielle de STOR ont permis à l'entreprise d'afficher de solides rendements pendant les marchés haussiers, cette entreprise a connu des difficultés pendant la pandémie - par rapport à nombre de ses pairs - affichant une croissance AFFO de -8 % en 2020. La collecte des loyers de STOR a souffert, et nous avons vu la société connaît des problèmes liés aux locataires concernant les faillites au sein de son portefeuille.

Les investisseurs peuvent éviter de tels risques en concentrant leur attention (et leurs investissements) sur les actions en se concentrant plus strictement sur les locataires de qualité supérieure et sur des allocations sectorielles plus défensives.

Cependant, comme nous l'avons vu dans le passé, lorsque le ciel est ensoleillé, la stratégie de STOR fonctionne plutôt bien. Et tant que la nouvelle équipe de direction de la société peut poursuivre sur la lancée de son ancien leadership, nous ne serions pas surpris de voir STOR rebondir après ses récentes performances médiocres.

Au 31/12/2021, le portefeuille de STOR était composé de 2866 propriétés, couvrant 556 locataires situés dans 49 états différents. La valeur du portefeuille était de 10,7 milliards de dollars fin 2021.

Le taux d'occupation de STOR s'élevait à 99,5 % à la fin de 2021 et la direction a noté que le loyer de base du portefeuille s'élevait à 851 millions de dollars et que la durée moyenne restante des baux non résiliables sur ces propriétés était de 13,4 ans, avec seulement 4,9 % des baux de STOR devant expirer au cours de les 5 prochaines années.

Présentation aux investisseurs du T4-21 de STOR

Lors de la discussion des projections pour 2022, la direction de STOR a maintenu les prévisions d'acquisition pour 2022, appelant à 1,1 milliard de dollars à 1,3 milliard de dollars d'acquisitions (nettes des ventes immobilières).

En d'autres termes, comme tant d'autres FPI que nous suivons, il semble que STOR cherche à rester très agressif alors qu'il sort de la pandémie (et alors que les taux d'intérêt restent bas) en ce qui concerne les investissements en capital.

STOR a une stratégie d'allocation d'actifs assez unique, en ce qui concerne les types de locataires sur lesquels elle se concentre. En regardant sa principale base de locataires, vous verrez que l'allocation de STOR à des choses comme les restaurants à service complet et l'éducation de la petite enfance diffère de bon nombre de ses pairs en location nette qui préfèrent se concentrer sur des choses comme les dépanneurs et les pharmacies.

Présentation investisseurs STOR Q4-21

Cette stratégie consistant à se concentrer sur les locataires à haut risque offre également à STOR un pouvoir de négociation qui se traduit par des taux de capitalisation plus élevés.

Les investisseurs doivent être conscients des risques potentiels qui découlent d'une vente au détail plus expérientielle, en particulier pendant la période de pandémie (bien qu'il semble que nous soyons dans les dernières manches de la pandémie de COVID-19, nous ne sommes pas encore totalement tirés d'affaire ; et, les habitudes de consommation ont changé pendant COVID et on ne sait pas si nous verrons ou non des choses comme les théâtres et les gymnases retrouver leur ancienne gloire).

Présentation investisseurs STOR Q4-21

Bien que nous reconnaissions les risques associés à la stratégie de STOR, le fait est qu'ils rapportent bien maintenant à la société qui vient de publier des résultats du quatrième trimestre qui ont dépassé les estimations des analystes, tant sur les résultats que sur les résultats.

La société a enregistré un chiffre d'affaires de 209,2 millions de dollars, en hausse de 21 % sur une base annuelle.

L'AFFO de STOR s'est établi à 0,56 $/action, en hausse de 27,3 % sur une base annuelle par rapport au total de l'AFFO du T4 de l'année dernière de 0,44 $/action.

Au cours du quatrième trimestre, STOR a mis 486,2 millions de dollars au travail, investissant dans 100 propriétés. La direction a déclaré que le taux de capitalisation initial pondéré attaché à ces investissements était de 7,2 %. Dans son rapport du quatrième trimestre, la société a déclaré,

Les FPEA pour le trimestre et l'exercice clos le 31 décembre 2021 ont augmenté principalement en raison des revenus locatifs nets supplémentaires et des revenus d'intérêts générés par la croissance du portefeuille de placements immobiliers de la Société.

Pour l'année 2021, le chiffre d'affaires de STOR s'est élevé à 782,7 millions de dollars, en hausse de 12,7 % par rapport au total des ventes de 2020 de 694,3 millions de dollars.

L'AFFO/action de STOR a totalisé 2,05 $/action, en hausse de 12 % sur une base annuelle par rapport au total de l'AFFO/action pour l'année 2020 de 1,83 $.

En 2021, STOR a investi environ 1,5 milliard de dollars dans 336 propriétés avec un taux de capitalisation initial pondéré de 7,5 %. Au cours du rapport du quatrième trimestre, la PDG de STOR, Mary Fedewa, a déclaré :

La dynamique de notre entreprise s'est poursuivie tout au long de 2021 et nous avons clôturé l'année avec un très bon quatrième trimestre, livrant des AFFO par action de 0,56 $, le plus élevé de notre histoire.

Pour l'année complète,nous avons réalisé une croissance de 12 % des AFFO par action, quidépassé nos conseils,augmenté notre dividende de 6,9 ​​%, et a acquis pour 1,5 milliard de dollars de biens immobiliers dans les centres de profit à un taux de capitalisation moyen de 7,5 %.

Dans l'ensemble, ce sont des résultats solides. Et, pour l'avenir, il semble que STOR reste assez optimiste quant à ses perspectives, Fedewa soulignant les prévisions AFFO 2022 relevées en disant :

Nos clients sont de plus en plus optimistes quant aux perspectives de croissance et se tournent vers STORE pour nos solutions de financement personnalisées afin de les aider à saisir de nouvelles opportunités.

Avec un pipeline solide et diversifié de plus de 13 milliards de dollars, une plateforme différenciée et un bilan bien capitalisé avec des options de financement flexibles, nous sommes bien positionnés pour offrir des spreads attractifs et une forte croissance AFFO en 2022. Reflétant notre confiance,nous relevons nos prévisions de 2022 AFFO par action à une fourchette de 2,18 $ à 2,22 $.

En ce qui concerne ces directives AFFO, STOR a déclaré :

Cette orientation AFFO par action équivaut à un bénéfice net prévu, hors gains ou pertes sur ventes de biens, de 1,02 $ à 1,05 $ par action, plus 1,06 $ à 1,07 $ par action de dépréciation et d'amortissement immobiliers attendus, plus environ 0,10 $ par action lié aux éléments non monétaires . Les AFFO par action sont sensibles au moment et au montant des acquisitions immobilières, des cessions de biens et des activités sur les marchés des capitaux au cours de l'année, ainsi qu'à l'écart réalisé entre les taux de location sur les nouvelles acquisitions et les taux d'intérêt sur les emprunts utilisés pour financer ces acquisitions .

Au T4-21, STOR a émis 4,8 mm d'actions (146 mm / 31,10 $ par action) sur son guichet automatique au cours du trimestre (25,7 mm d'actions ou 686 mm de dollars en 2020) et dispose actuellement de 166 millions de dollars en espèces, dont 600 millions de dollars disponibles sur sa ligne de crédit non tirée, tandis que le ratio dette nette/EBITDA ajusté se situe à 5,6x (5,4x au 3T).

La combinaison de la croissance solide de STOR en 2021, de ses prévisions positives pour 2022 et des difficultés récentes du cours de l'action, la valorisation de STOR est tombée à des niveaux bien inférieurs aux moyennes historiques à long terme de la société.

Graphiques RAPIDES

Le multiple mixte P/AFFO actuel de STOR est de 14,67x. Et, à terme, les actions sont beaucoup moins chères, se négociant à seulement 13,5 fois le point médian des récentes prévisions AFFO 2022 de la direction.

À la mi-2021, les actions STOR se négociaient avec un multiple de 19x, ce qui montre à quelle vitesse le sentiment a changé ces derniers mois. Mais, lorsque l'on examine les perspectives de croissance de STOR, il apparaît que cette perspective négative du marché est irrationnelle.

FPI

Les perspectives de croissance des AFFO tournées vers l'avenir de STOR sont bien supérieures à celles de National Retail Properties, qui a une structure opérationnelle et des priorités de développement de portefeuille similaires.

NNN ne devrait afficher qu'une croissance AFFO de 1 % en 2022, 3 % en 2023 et 3 % en 2024. Et pourtant, STOR se négocie avec un multiple P/AFFO à terme presque exact de 13,5x pour 2022.

Les perspectives de croissance de l'AFFO de STOR sont essentiellement conformes aux taux de croissance consensuels de 2022 et 2023 actuellement appliqués à des noms tels que Realty Income ou Agree Realty (en 2022, O devrait augmenter son résultat net de 9 à 10 % et ADC devrait pour afficher une croissance des AFFO d'environ 8 %).

Oui, toutes ces entreprises ont des scores de qualité plus élevés que STOR… Le score iREIT IQ de STOR est de 92/100, comparé à 96 pour ADC, 96 pour NNN et 98 pour O… cependant, lorsque l'on regarde la comparaison relative entre l'évaluation et la croissance, STOR semble être plus attrayant.

Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, la croissance de STOR, son rendement en dividendes de 5,06 % et le potentiel d'expansion multiple via un retour à la moyenne jusqu'à sa moyenne historique de 16,25 se traduisent par des perspectives de rendement annualisé total au nord de 26,5 % à court terme. -terme.

Graphiques RAPIDES

Et, même s'il faut plus de temps pour voir le multiple de STOR remonter vers les moyennes historiques, les investisseurs qui achètent au cours actuel des actions envisagent toujours des chiffres de rendement annualisés à deux chiffres à deux chiffres.

Pour l'avenir, en utilisant les estimations actuelles des analystes pour le versement de dividendes d'AFFO et de STOR en 2023, nous arrivons à une prévision de rendement annualisé total de 17,7 %.

Le débat haussier/baissier en ce qui concerne ce nom et sa valorisation relativement faible va toujours se concentrer sur la qualité de ses locataires et les risques associés à la focalisation unique de la direction sur le marché intermédiaire.

Mais, comme indiqué ci-dessus, tout changement de sentiment positif ici a le potentiel d'entraîner des chiffres de rendement total très solides pour les investisseurs à partir de ces niveaux battus.

Bien que nous ayons été sur la clôture (neutre/tenir) depuis le départ de Volk (en tant que président), nous poussons notre recommandation à l'achat.

FPI

Gardez à l'esprit qu'en mai 2017, j'ai écrit un article intitulé Il y a plus à l'intérieur de ce MAGASIN que vous ne le pensez, et cet article j'ai attiré l'attention sur le bon marché de STOR et insisté sur la mise à niveau de BUY à STRONG BUY.

Peut-être ironie ou peut-être pas, le légendaire investisseur de valeur, Warren Buffet, a donné un coup de pouce à STOR, moins de 60 jours après ma mise à niveau STRONG BUY. Le 26 juin 2017, Berkshire Hathaway (BRK.A) (BRK.B) a investi 377 millions de dollars (pour devenir propriétaire à 9,8 % de Store).

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Comme vous pouvez le voir ci-dessus, depuis l'achat de Buffett, les actions STOR sont à +45,2% contre +78,7% pour (SPY) et +21,3% pour (O).

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Notamment, STOR a surperformé ses pairs les plus proches depuis l'achat de Buffett. (EPR) est de -33,4 %, (NNN) est de +7,9 %, (SRC) est de +32,5 % et STOR est de +45,25 %.

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STOR a vu de nouveaux concurrents, notamment VICI Properties (VICI) et Gaming & Leisure (GLPI) - deux FPI de jeux, ainsi que Essential Properties (EPRT).

Bien que STOR ne soit pas encore entré dans le secteur des jeux, nous nous demandons si la société suivra ou non le même chemin que Realty Income qui a récemment annoncé sa première acquisition de jeux.

Ce sera certainement l'une des nombreuses questions que je prévois de lui poser lorsque nous serons en mesure de programmer un podcast Ground Up (pour les membres iREIT on Alpha).

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Cet article a été rédigé par

Brad Thomas est le PDG de Wide Moat Research ("WMR"), un éditeur d'informations financières par abonnement, au service de plus de 100 000 investisseurs dans le monde. WMR dispose d'une équipe d'analystes multidisciplinaires expérimentés couvrant toutes les catégories de dividendes, y compris les FPI, les MLP, les BDC et les C-Corps traditionnels.

Les marques WMR comprennent : (1) iREIT sur Alpha (Seeking Alpha) et (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) et (3) Wide Moat Research. Il est également rédacteur en chef de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas a également été présenté dans Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax et Fox.

Il est le premier analyste contributeur sur Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 (sur la base des pages vues) et compte plus de 108 000 abonnés (sur Seeking Alpha). Thomas est également l'auteur de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) et écrit un nouveau livre, REITs For Dummies.

Déclaration de l'analyste : J'ai/nous avons une position longue avantageuse sur les actions de STOR, O, WPC, VICI, GLPI, NNN, ADC, PINE, SRC, GTY, soit par le biais de la propriété d'actions, d'options ou d'autres dérivés. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article. Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu'il n'a pas toujours raison avec ses prédictions ou ses recommandations. Puisque cela s'applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : écrit et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en fournissant un forum pour la réflexion de second niveau.

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