Immobilier de soins de santé : récession

Cecilie_Arcurs/E+ via Getty Images

Coproduit avec "Hidden Opportunities".

Récemment, nous avons discuté du risque d'une récession l'année prochaine et d'un positionnement pour un portefeuille plus défensif. Nous sommes optimistes à l'égard des fiducies de placement immobilier (« FPI ») en actions, car l'immobilier physique bénéficie de la hausse des loyers et assure également la stabilité.

Le secteur de la santé a dû faire face à des vents contraires en 2022 pour faire face à l'inflation. La santé est un secteur qui a tendance à connaître une inflation rapide, notamment en raison de la hausse des dépenses de main-d'œuvre, mais il faut du temps pour que les prix augmentent. Ces problèmes s'améliorent au second semestre et continueront de s'améliorer en 2023.

Historiquement, les soins de santé ont résisté à la récession, car la demande reste stable même en période difficile. Être propriétaire d'opérateurs de soins de santé est encore plus résistant à la récession, car même si un locataire particulier se débat, la demande pour le service et l'espace médical demeure, et le locataire peut être remplacé.

HEURE

Pour ces raisons, nous examinons aujourd'hui Healthcare Realty Trust Incorporated (NYSE: HR). Certains lecteurs se souviendront peut-être de Healthcare Trust of America (HTA), une FPI qui possède des immeubles de bureaux médicaux ou des MOB. HR a fait une fusion inversée avec HTA, et une baisse des prix donne à la nouvelle société un rendement de 6,6 %. C'est donc le moment idéal pour entrer dans ce secteur, récolter un bon rendement, avoir le potentiel de croissance future des dividendes et rendre votre portefeuille plus défensif.

Les RH exploitent principalement des MOB et des établissements de soins ambulatoires, une force importante derrière des traitements et des chirurgies pratiques et abordables. Après la fusion avec HTA, les RH ont amélioré les mesures d'occupation, accéléré la réalisation de synergies et augmenté ses flux de trésorerie supplémentaires.

La liquidation post-fusion de HR a entraîné une FPI nettement sous-évaluée avec un P/FFO à terme de 11,8x et un rendement élevé sur plus de 10 ans. Le dividende est bien couvert avec un paiement respectablement bas de 77%, et les RH autofinancent leur pipeline de développement. Il est temps d'assurer un rendement respectable de 6,6 % de cette FPI sous-évaluée de qualité investissement dans un secteur résistant à la récession.

HEURE possède et gère des immeubles de bureaux médicaux avec un portefeuille de 728 propriétés dans 35 États. Source.

RH - Nov 2022 Présentation Investisseurs

L'image ci-dessus montre une collection de logos de prestataires de soins de santé de premier plan aux États-Unis. Notamment, les RH entretiennent des relations avec 57 des 100 meilleurs systèmes de santé aux États-Unis, ce qui en fait un acteur important du secteur. 92% des propriétés de HR sont des immeubles de bureaux médicaux («MOB») et des installations de soins ambulatoires.

J'aimerais expliquer un peu les MOB, puisqu'ils forment la prémisse de ce rapport. Les MOB font partie des types de propriétés de la plus haute qualité dans le domaine de la santé. Ceux-ci ont été conçus spécifiquement pour les prestataires de soins de santé tels que les médecins, les dentistes et autres cliniciens, et sont souvent structurés avec des zones d'attente pour les patients, des salles d'examen et des systèmes et matériaux de construction spécialisés. Au cours des dernières années, les MOB ont été mieux protégés contre la construction excessive et l'inflation des salaires par rapport aux logements pour personnes âgées à forte intensité de main-d'œuvre, aux établissements de soins infirmiers qualifiés et aux hôpitaux. HR présente des perspectives intéressantes en étant le plus grand MOB REIT pure-play.

RH - Nov 2022 Présentation Investisseurs

Plus de 70 % des propriétés des RH se trouvent sur ou à proximité des campus hospitaliers. Pourquoi est-ce important ? En règle générale, les propriétés sur le campus et affiliées à un hôpital entraînent une prime de loyer importante. Cela gonfle les loyers moyens des MOB proches des hôpitaux. Source.

Magazine médical

Les flux de trésorerie provenant des immeubles de bureaux médicaux sont connus pour rester sécurisés pendant les périodes de ralentissement économique, principalement lorsque les installations sont louées à des systèmes de santé de qualité et à des médecins fournissant des services ambulatoires très demandés. Le taux d'occupation élevé protège contre une forte inflation, tandis que la proximité des campus hospitaliers aide à compenser les coûts de construction élevés.

En juillet, HR a annoncé la clôture de sa fusion inversée avec Healthcare Trust of America, réunissant deux des plus grands opérateurs de MOB aux États-Unis. La fusion a également abouti à l'inclusion de l'entité survivante, HR, dans l'indice S&P MidCap 400.

Depuis la clôture de la fusion, HR a vendu 29 propriétés pour 922 millions de dollars à un taux de capitalisation impressionnant de 4,6 %. De plus, la société combinée a signalé un taux d'occupation plus élevé que les entités individuelles avant la fusion, ce qui augmente le flux de trésorerie supplémentaire de 57 millions de dollars par an (0,15 $ par action).

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Dans un contexte de hausse des taux, les actions HR ont continué de se vendre après la fusion et ont baissé de 40 % depuis le début de l'année. Une grande partie de cela est le sentiment baissier envers les soins de santé et les FPI en général. De plus, les grandes fusions ont tendance à exercer une pression à la baisse sur les prix pendant un certain temps, car les actionnaires de la société acquise décident de passer à autre chose, et il y a des dépenses supplémentaires pendant que la société consolide ses opérations et détermine quels employés sont licenciés.

Bien que les performances passées donnent une bonne idée de la façon dont l'entreprise a navigué dans des situations difficiles, il est essentiel d'examiner les fondamentaux actuels et les perspectives à venir. HR paie 0,31 $/action par trimestre, soit un rendement annualisé de 6,6 % aux prix courants. Cela place le rendement dans la fourchette des plus élevés depuis plus de 10 ans. Le FPI se négocie à 11,8x le P/FFO à terme, ce qui représente une aubaine aux niveaux actuels.

Les fonds provenant de l'exploitation normalisés du T3 ont été signalés à 0,4 $/action, et les fonds disponibles pour distribution (« FAD ») du FPI s'élevaient à 0,33 $. Cela place le dividende trimestriel à un taux de distribution de ~77% FFO et ~94% de FAD. Cette couverture est resserrée, mais le FAD devrait remonter au cours des prochains trimestres.

Une grande partie de la croissance à court terme proviendra de l'inflation. Le retour sur investissement des magasins comparables, qui inclut l'impact de l'inflation sur les revenus et les dépenses, montre que la croissance des revenus dépasse les dépenses dont les RH sont responsables. C'est un avantage des baux qui rendent les locataires responsables des charges.

RH - Nov 2022 Présentation Investisseurs

Le NOI de trésorerie augmente à un rythme plus rapide, à 2,8 % au T3, contre 2 % au T4 2021. Cela devrait continuer à s'accélérer à mesure que des indexations seront appliquées aux loyers en 2023. De plus, la société signale que ses synergies sont en avance sur le calendrier, les niveaux d'occupation s'améliorent et le pipeline de développement reste solide. Cela indique que les RH sont bien positionnées pour faire face à des conditions économiques difficiles et continuer à verser des dividendes aux actionnaires.

La dette nette de HR porte intérêt à un taux moyen pondéré de 4 %. Le FPI maintient un bilan de qualité supérieure avec un ratio dette/EBITDA pro forma de 6,3x. De sa dette totale, 81 % portent intérêt à taux fixes (+ 85 %, y compris les contrats d'échange de crédit). De plus, la société a limité les échéances de la dette à court terme, offrant une flexibilité adéquate au pipeline de développement et garantissant qu'elle n'est pas obligée de se refinancer à des taux défavorables en 2023.

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Bien qu'elle ne soit pas gravée dans le marbre, la conférence téléphonique du troisième trimestre a révélé que la direction est disposée à envisager des rachats d'actions avec le produit excédentaire des cessions d'actifs. Cependant, ils ont mentionné que ce serait une considération parallèlement aux perspectives d'investissement dans de nouveaux développements.

Le pipeline de développement des RH est assez solide. La fusion avec HTA a ramené à la maison deux développements actifs à Orlando et Raleigh avec un budget combiné de 114 millions de dollars. En incluant le pipeline de développement initial de HR, la société a 210 millions de dollars de projets de développement et de redéveloppement actifs.

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Le pipeline de développement est soutenu par un modèle commercial robuste avec des tendances et des préférences des patients alignées sur les MOB et les soins ambulatoires.

Il convient de noter que COVID-19 a à peine changé les niveaux d'occupation des MOB dans les principales villes métropolitaines américaines. Les soins de santé, en général, sont mieux protégés des récessions et des conditions économiques faibles que les autres industries. De plus, le secteur établit des contrats à long terme qui retardent les effets immédiats des hausses de prix. Source.

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Les études de marché nous indiquent que le nombre de procédures ambulatoires augmentera d'environ 15 % d'ici 2028. Au cours des dix prochaines années, les chirurgies devraient augmenter de 25 % dans les centres de chirurgie ambulatoire et de 18 % dans les services ambulatoires des hôpitaux et les cabinets médicaux. La principale raison à cela est le coût.

Une chirurgie de la vésicule biliaire coûte en moyenne 12 000 $ lorsqu'elle est effectuée dans un hôpital, tandis que la même procédure coûte 2 200 $ au centre de chirurgie - Kemal Erkan, président du conseil d'administration de l'American Surgery Center et PDG de United Medical

Au cours de la dernière décennie, les interventions chirurgicales mini-invasives ont été de plus en plus pratiquées en ambulatoire. La demande de services de diagnostic et d'échographie, de cathétérisme cardiaque et de chirurgie de la colonne vertébrale, de l'obésité et de la cataracte dans les établissements de soins ambulatoires a explosé. Les hôpitaux élargissent leur part de marché en acquérant des installations de soins ambulatoires et des cabinets médicaux, et ils mettent également en place des cabinets de médecins ambulatoires sur leurs campus pour profiter de cette transition.

Les patients sont satisfaits en raison des coûts réduits et de la durée moyenne des visites plus courtes. Les soignants se réjouissent du taux de complications plus faible dans les services de soins ambulatoires (par exemple - 1,2 % pour une arthroplastie totale de hanche vs 5,2 % en milieu hospitalier). Les compagnies d'assurance sont satisfaites pour toutes les raisons mentionnées ci-dessus. C'est un gagnant-gagnant pour toutes les parties, il est donc temps pour nous de nous mouiller le bec de ce changement de paradigme.

Le temps des rêves

HR est une FPI de soins de santé avec la plus grande concentration de portefeuille dans les MOB et les établissements de soins ambulatoires. La fusion avec HTA a fait chuter les actions ordinaires de HR parallèlement au déclin général du marché. Aujourd'hui, HR présente un rendement solide et bien couvert de 6,6% dans la fourchette des niveaux les plus élevés sur une décennie.

Les soins ambulatoires sont une tendance croissante avec une forte préférence des patients, des prestataires de soins et des compagnies d'assurance. Les RH disposent d'un solide pipeline de développement et les flux de trésorerie du FPI peuvent financer ces projets. Les milieux ambulatoires offrent facilité, commodité et meilleur prix pour les soins, ce qui rend les patients, les compagnies d'assurance et les prestataires de soins satisfaits du système.

Les marchés baissiers et les situations particulières présentent des opportunités significatives à long terme pour les investisseurs patients, et nous voyons un tel cas avec les RH. Protégez votre portefeuille dès aujourd'hui avec ce rendement de 6,6 % d'une FPI de soins de santé sous-évaluée avec un modèle d'entreprise résistant à la récession.

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Cet article a été rédigé par

Je suis un ancien banquier d'investissement et commercial avec plus de 35 ans d'expérience dans le domaine. Je conseille à la fois des particuliers et des clients institutionnels sur les stratégies d'investissement à haut rendement depuis 1991. Je suis l'analyste principal chez High Dividend Opportunities, le service n°1 sur Seeking Alpha pendant 6 années consécutives.

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Déclaration de l'analyste : J'ai/nous avons une position longue avantageuse sur les actions de HR, soit par le biais de l'actionnariat, d'options ou d'autres dérivés. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article. Treading Softly, Beyond Saving, PendragonY, Philip Mause et Hidden Opportunities soutiennent tous les contributeurs pour High Dividend Opportunities. Toute recommandation publiée dans cet article n'est pas indéfinie. Nous suivons de près toutes nos positions. Nous émettons des alertes d'achat et de vente sur nos recommandations, qui sont exclusives à nos membres.

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